Las normativas vigentes en España para la oferta de alquiler de viviendas de uso turístico salvo en Baleares y Canarias son bastante "laxas y dispares", según el informe sobre los impactos sociales y económicos sobre los destinos españoles derivados del aumento del alquiler de viviendas turísticas de corta duración en España, presentado por la Alianza para la Excelencia Turística (Exceltur).
Las únicas coincidencias se refieren a la inscripción en un registro autonómico, un teléfono de formación 24 horas y la prohibición de alquilar habitaciones sueltas. Este último aspecto está prohibido expresamente en la normativa de las seis comunidades autónomas, que han regulado el fenómeno de alquiler de viviendas completas para uso turístico.
Pero el incumplimiento se extiende a ámbitos diversos y concretos de las normativas autonómicas. Así en Barcelona sólo el 10% de las propiedades se habían inscrito en el registro, y en Madrid se impide la contratación por un periodo inferior a cinco días, situación que se incumple en el 96% de los casos.
En Baleares, su normativa impide el alquiler de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal. Pero el análisis ha detectado que se comercializaban más de 4.500 plazas en pisos en la ciudad de Palma a través de las plataformas.
La Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler limita el arrendamiento de viviendas vacacionales y apartamentos turísticos por parte de particulares, al vincular la regulación de este tipo de alojamientos a la legislación turística de las comunidades autónomas, que tienen esta competencia transferida. Ahora bien, en caso de no existir dicha normativa, a estos alojamientos se les aplica el régimen de los arrendamientos de temporada.
NOTABLE DIFERENCIA DE COSTES REGULATORIOS
El informe, elaborado por la consultora Ernst & Young, en colaboración con Nielsen y el despacho Tourism & Law, asegura que la gran ventaja competitiva en precio de la oferta de alquiler de viviendas para uso turístico se deriva de la notable diferencia de costes regulatorios que no les afectan. Ello genera una ventaja con unos menores costes de 17,2 euros por plaza alojativa comercializada, según cálculos de Exceltur.
Según explican los establecimientos reglados tienen que cumplir 244 normativas diferentes que afectan a 24 ámbitos distintos de su actividad, con desarrollos diferentes entre comunidades autónomas y municipios, mientras que las viviendas de alquiler turístico "apenas satisfacen unos mínimos que apenas les generan costes operativos".
Así, si se compara el precio medio de un hotel de tres estrellas que según el INE se sitúa en 30,7 euros de media anual con el precio de medio de 21,7 euros al que se comercializa un aplaza de alojamiento turístico se deriva que si estas ultimas estuvieran sometidas a iguales condiciones legislativas su precio se vería incrementado un 79% hasta los 38,9 euros por plaza, por los 17,2 euros del diferencial de coste regulatorio y fiscal.
Exceltur considera que a corto plazo, esta inequidad legislativa puede "provocar cierres y reconversión" con cambios de uso de alojamientos reglados hacia esta nueva tipología de viviendas por la gran oportunidad de negocio y alta rentabilidad que conlleva el estar apenas regulados.
LA MITAD, GESTIONADAS POR SOCIEDADES
El alquiler de viviendas para su uso turístico responde mayoritariamente en España a un mercado con "claro carácter lucrativo", según Exceltur, que advierte de la distancia respecto a la esencia de los principios de la economía colaborativa sin contraprestación "con la que algunos se pretenden asociar".
El 93% de las propiedades de alojamiento turístico residencial intermediado por plataformas P2P lo hacían a cambio de una contrapartida económica, siendo el número de propiedades que se intercambian sin una remuneración asociada a través de los portales más representativos de España de apenas un 7% (23.385 propiedades).
Los ingresos medios percibidos por el alquiler a turistas de viviendas superan en un 43% en Madrid y en un 126% en Barcelona los ingresos medios obtenidos de alquiler a inquilinos de largas temporadas, según los precios publicados por el portal inmobiliario Idelista.
El informe alerta que esta diferencia provoca uno de los efectos más preocupantes del crecimiento exponencial de este tipo de viviendas como es la expulsión de ciudadanos residente dado el incremento de precios de alquiler y venta de viviendas en los centros y cascos históricos.
Un porcentaje cercano al 50% de las propiedades anunciadas lo eran bajo entidades o fórmulas de gestión societaria o propietarios con más de un anuncio o propiedad lo que denota "una notable profesionalización del mercado".
Además, el informe señala que la mayor parte de las propiedades comercializadas no son viviendas habituales donde resida el propietario final, sino que se trata de un "producto inmobiliario" sin ocupantes permanentes y dirigido al alquiler como se puede comprobar por su decoración funcional y escasa presencia de enseres personales.
