El Ejecutivo ultima un borrador de real decreto-ley destinado a reestructurar la fiscalidad de la vivienda en España. El paquete de medidas busca frenar el encarecimiento del alquiler, penalizar los alojamientos de corta duración y movilizar inmuebles desocupados hacia el mercado residencial o social a través de incentivos tributarios.
La reforma contempla una revisión profunda del IRPF, el IVA, el IBI y el régimen fiscal de las socimis, introduciendo bonificaciones escalonadas para propietarios que congelen o rebajen rentas y penalizaciones progresivas para quienes suban los precios.
Incentivos y penalizaciones en el IRPF para caseros
El proyecto de norma reajusta de forma sustancial las reducciones sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual para pequeños propietarios:
Reducción del 100%: Para caseros (no grandes tenedores) que bajen la renta más de un 5% respecto al contrato anterior, renovando al mismo arrendatario o aplicando los límites del índice estatal de referencia a un nuevo inquilino.
Reducción del 95%: En zonas tensionadas cuando el inquilino tenga entre 18 y 35 años.
Reducción del 90%: Para contratos de alquiler situados en zonas tensionadas.
Reducción del 85%: Si el arrendatario tiene entre 18 y 35 años sin importar la ubicación.
Reducción del 70%: Resto de supuestos con rebajas superiores al 5%.
Mantenimiento de renta: Se aplicará una reducción general del 50%.
Por contra, subir el alquiler restará atractivo fiscal: el beneficio se reducirá al 40% para alzas de hasta el 5%, situándose en el 30% (subidas del 5%-10%), 25% (10%-15%), 20% (15%-20%) y un 15% para incrementos superiores al 20%.
Deducciones directas para jóvenes inquilinos
En el lado de los arrendatarios, el borrador recupera la deducción estatal por alquiler de vivienda habitual en zonas tensionadas:
Requisitos de edad y renta: Destinada a jóvenes con una base imponible inferior a 33.007,20 €.
Importe: Se podrán deducir el 10% de los importes pagados.
Límites: La base máxima de deducción será de 11.630 € para bases imponibles de hasta 23.007,20 €, reduciéndose progresivamente a partir de dicho tramo.
Condición: Ni el contribuyente ni su unidad familiar pueden ser propietarios de otra vivienda a menos de 50 km.
IVA del 10% a alojamientos turísticos y de corta estancia
A partir del 1 de octubre de 2026, el texto impone la aplicación del tipo reducido del 10% de IVA a los alquileres de amueblados que no superen las 30 noches consecutivas por inquilino, equiparándolos fiscalmente a la hostelería. La medida excluye a las residencias habituales de los arrendadores.
Asimismo, se fija un IVA del 10% para las obras de renovación o reparación en viviendas dedicadas al alquiler residencial habitual, siempre que los pagos se canalicen por medios bancarios.
Recargos de IBI, viviendas vacías y socimis
Los municipios en áreas tensionadas contarán con mayores herramientas tributarias a través del IBI:
Casas desocupadas: Recargos de hasta el 50% para inmuebles vacíos de más de dos años sin causa justificada, alcanzando el 100% para propietarios con 4 o más viviendas.
Pisos turísticos: Recargos de hasta el 50% en el IBI, ampliables al 100% si el titular suma 4 o más propiedades dedicadas a este uso.
En paralelo, a partir de 2027 se endurecerá la escala de imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF (entre el 1,1% y el 3% según valor catastral) y se fijará un gravamen del 25% para los beneficios no distribuidos de las socimis dedicadas a vivienda, reducible si destinan más del 80% de su cartera a alquiler asequible.
Por último, se eximirá del IRPF la venta de pisos vacíos al sector público para uso social hasta finales de 2027, con exenciones del 100% para operaciones de hasta 200.000 euros.
