Los embargos de vivienda habitual se disparan un 21,4% en 2025 y marcan su pico en el último trimestre
- El último trimestre del año concentra casi un tercio de todos los procedimientos y alcanza su nivel más alto desde 2017
El número de ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual —los conocidos embargos— aumentó un 21,4% en 2025, la mayor subida desde 2021, hasta alcanzar 10.850 procedimientos. De ellos, 3.460 se registraron entre octubre y diciembre, lo que supone el 31,8% del total anual y la cifra más elevada en un cuarto trimestre desde 2017.
Según los datos provisionales publicados este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número total de ejecuciones hipotecarias iniciadas el pasado año —incluyendo todo tipo de inmuebles— fue de 22.879, lo que representa un 12,4% más que en 2024.
En total, durante 2025 se registraron 13.069 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas de personas físicas. De ellas, 10.850 correspondieron a viviendas habituales en propiedad, mientras que 2.219 afectaron a inmuebles que no eran residencia habitual de los propietarios, una cifra que también creció, en este caso un 23,5% respecto al año anterior.
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Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferrán Font, asegura que el volumen de procesos iniciados sobre viviendas en España continúa "en niveles moderados". No obstante, reconoce que los cerca de 15.000 casos registrados suponen "un incremento del 17% respecto a 2024".
Font subraya además que la perspectiva histórica permite relativizar estas cifras: "Se sitúan un 21% por debajo de las registradas hace cinco años y aproximadamente un 75% por debajo de los niveles alcanzados hace una década".
La mayoría de los embargos afectan a viviendas usadas
Durante 2025, el 7,6% de las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas correspondió a viviendas nuevas, que disminuyeron un 7,4%. Por el contrario, el 92,4% afectó a viviendas usadas, que experimentaron un aumento del 20,3%.
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Fuerte subida en el último trimestre
Entre octubre y diciembre se iniciaron 6.925 ejecuciones hipotecarias, lo que supone un incremento del 32,7% respecto al mismo periodo del año anterior.
En el caso de las personas físicas, las ejecuciones crecieron un 33,1%. Dentro de ellas, las correspondientes a viviendas habituales aumentaron un 34,5%, hasta alcanzar 3.460 procesos.
De este modo, las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas concentraron el 67,3% del total en ese trimestre.
En el reparto por tipo de propiedad, la mitad de las ejecuciones (50,0%) correspondió a viviendas habituales de personas físicas. Además, el 7,9% afectó a viviendas de personas jurídicas, el 9,4% a otras viviendas de personas físicas y el 25,2% a otros inmuebles urbanos como locales, garajes o trasteros.
Durante ese último trimestre, el 6,4% de las ejecuciones hipotecarias correspondió a viviendas nuevas, que crecieron un 13,7%, mientras que el 93,6% afectó a viviendas usadas, con un aumento del 32,3%.
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El peso de las hipotecas previas a la crisis de 2008
En cuanto al año en que se constituyeron las hipotecas afectadas por estos procesos, el 16,8% correspondía a préstamos firmados en 2007, el 13,5% a 2006 y el 9,3% a 2008. En conjunto, el periodo 2005-2008 concentra el 48,9% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas.
La Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI), patronal del sector, destaca que "la sombra de la crisis financiera de 2008 es muy alargada", ya que las hipotecas firmadas entre 2005 y 2008 siguen estando detrás de casi la mitad de los desahucios registrados en 2025.
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Andalucía, Comunidad Valenciana y Cataluña lideran los casos
Por comunidades autónomas, las regiones con mayor número de ejecuciones hipotecarias sobre el total de fincas fueron Andalucía (1.646), Comunidad Valenciana (1.134) y Cataluña (994).
En el extremo opuesto se situaron Navarra (21), Baleares (45) y Cantabria (50), con las cifras más bajas.
Si se analizan solo las viviendas, Andalucía vuelve a encabezar la lista con 1.173 ejecuciones, seguida de la Comunidad Valenciana con 772 y Cataluña con 755.
Por el contrario, las cifras más reducidas se registraron en Navarra (13), La Rioja (33), Baleares (34) y Cantabria (34).
